주택을 담보로 대출을 받는 조건 중 주택의 위치가 어디 인지 중요합니다. 투기과열지구인지 일반지구인지 말입니다. 또한 은행에 따라서도 중요합니다. 은행에 따라 대출 금리도 다르다는 사실을 아시는지요? 같은 1 금융권이라도 은행에 따라 대출 이자가 많이 차이가 납니다. 은행이자는 1%만 차이가 나도 매우 많이 차이가 나는 겁니다.
1. 담보 대출에 영향을 주는 요소들
신용등급(신용평가점수), 수득 수준, 보유부채 정도에 따라 개인별로 은행별 대출 기준 심사에 따른 대출 가능 여부가 달라집니다. 보통은 신용평가사인 NICE와 KCB에서 개인 신용평가점수를 산출하여 은행에 전달을 주면, 은행은 평가 점수를 참고하여 은행 자체 평가 기준으로 신용등급을 평가합니다.
은행 자체 신용등급 평가 요소들은 무엇이 있을까 알아봅시다. 먼저 은행과 거래기간 역시 중요하지만 거래 기간보다 더 중요한 것은 바로 한 곳의 은행과 여러 가지 거래를 하는 것이 매우 중요합니다.
여러 가지 거래란? 주거래 은행의 카드를 사용하는 것, 공과금 계좌를 사용해주는 것, 대출이나 마이너스 통장이 있다면 연체를 하지 않을 것, 월급통장을 해당 은행 앞으로 해 놓는 것, 주택청약 통장 등을 한 곳의 은행과 꾸준히 거래를 하는 것이 대출 시 은행 신용등급에 영향을 많이 줍니다.
2. 지역별 대출 가능한 한도가 다르다
자신이 주택을 구입하려는 지역에 따라 대출의 한도가 달라집니다. 서울에서 대출하는 거하고 부산에서 대출하는 것과 대출 금액이 달라집니다. 지역별 차이가 나는 이유는 부동산 가격과 투기과열이 지역별로 각 각 다르기 때문입니다.
3. LTV(Loan To Value Ratio): 주택 담보 인정 비율 (40~70%로 제한)
주택의 감정평가 금액에 지역별 비율을 적용하여 최대 대출 가능 금액을 산출할 수 있습니다. 내가 사려고 하는 집의 담보를 현재 시세대비 얼마나 인정해 주나 하는 비율을 말합니다.
4. DTI(Debt to Income): 총부채 상환비율(40~70%로 제한)
연간 발생되는 소득 대비 연간 대출 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 즉 1년간 내 수익 대비 은행 대출의 원금과 이자의 비율을 말합니다. 지역별로 다르게 적용이 됩니다. DTI 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 인정합니다.
DTI 구하는 공식
(신규 주택담보대출 원리금 상환액 + 기존주택 담보대출 이자 상환액) ÷ 연간 소득
5. DSR(Debt Service Ratio): 총부채 원리금 상환비율
자신이 가지고 있는 전체 대출 (주택담보대출, 신용카드, 신용대출, 학자금 대출 등) 모든 대출의 원금과 이자를 더한 대출 상환능력 판단. 연간 소득으로 모든 대출 원리금 상환액을 나누면 된다.
DSR 계산하는 방법
연봉이 1억 원인데, 자산의 연간 총대출 상환 원리금이 3,000만원이라면 DSR은 30% 입니다. 낮을수록 좋은 겁니다.
6. 규제지역 관련 대출
규제지역 '조정대상 지역'에 속 할 경우 LTV
- 무주택자: 50%
- 1 주택 보유세대: 처분조건부 50%
- 2 주택 이상 보유세대는 안됨
만약 무주택자의 경우 주택 감정평가 가격이 4억이라면 최대 2억 원까지 대출이 된다.
7. 규제 지역내 주택 담보 대출
무주택자는 6개월 이내 전입 조건 이행, 1 주택 보유세대는 6개월 이내에 기존주택 처분과 전입 조건 이행을 해야 합니다.
